Продать квартиру, право собственности или право проживания в которой имеют дети, возможно. Но необходимо будет получить согласие на продажу доли ребенка органов опеки. При этом детьми, согласно Гражданскому и Семейному кодексам Российской Федерации, считаются несовершеннолетние в возрасте до 18 лет. Исключение – граждане 16–17 лет, вступившие в брак или после эмансипации – они являются полностью дееспособными и могут сами совершать сделки.
Задачи органов опеки и попечительства
Во первых: проследить, чтобы при продаже квартиры с долями детей или проживающими в ней несовершеннолетними интересы юных граждан не были ущемлены. В общих чертах это означает следующее:
- если осуществляется продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей, каждому из них должна быть выделена доля той же площади в новой квартире либо на их счет должна быть переведена соответствующая сумма;
- если дети имели право проживания в продаваемой квартире, то они должны получить регистрацию на другой площади – во вновь покупаемой квартире или в другой квартире родителей, родственников и т.д.
Согласие на продажу доли ребенка или квартиры с проживающими несовершеннолетними органы опеки не дадут в следующих случаях:
- один из родителей (или опекунов) отказался от сделки;
- качество нового жилья значительно хуже продаваемого (например, дом находится в аварийном состоянии или не оснащен коммуникациями);
- ребенок нигде не прописан;
- новое жилье только строится (доля готовности новостроек, при покупке квартир в которых можно заключать договор купли-продажи с долями детей, в каждом регионе своя, но в среднем составляет порядка 70%);
- метраж, выделяемый ребенку в новом жилье согласно его доле в старом, уменьшается;
- ребенок является наследником, но в права еще не вступил.
Нужно понимать, что перечень причин отказа, с одной стороны, не конечен – специалист органов опеки может посчитать, что интересы детей ущемлены, даже если формально все названные пункты соблюдены, с другой – почти из каждого пункта возможны исключения.
Еще один актуальный вопрос – налог и налоговый вычет при продаже квартиры с долями детей. С 29 сентября 2019 года, согласно Федеральному закону № 325-ФЗ, при продаже недвижимости, приобретенной с использованием материнского капитала, налогооблагаемая база может быть существенно уменьшена.
Подробнее обо всех нюансах продажи квартир с долями детей или проживающими несовершеннолетними вам готовы рассказать сотрудники агентства «Диал». Вопрос это действительно не самый простой и имеющий множество тонкостей, предусмотреть которые непрофессионалу достаточно сложно.
