Сколько стоит квартира? Как правильно оценить недвижимость?

Давайте обсудим: как сейчас правильно оценить квартиру, и выгодно ее продать. Как должна выглядеть оценка, и что чаще всего выпускают из виду?

Самая главная ошибка – все пользуются, так называемым, сравнительным методом. Сравнивают аналогичные объекты, т.е. продавец смотрит сколько стоит квартира в его доме, сколько стоят подобные квартиры в соседних, похожих домах и приходит к выводу: моя квартира стоит, например, 4 000 000 рублей. И это совершенно не правильно! Потому, что сравнительный метод – это очень хороший метод, но его надо сравнивать не с ценами предложений, а с ценами реальных продаж. Надо, чтобы продавец пришел в риэлторское агентство, где есть нормальная аналитика и спросил: «А вы-то по какой цене продаете квартиры подобные моей? Сколько просят за них, я уже понял - 4 000 000 рублей». И в риэлторском агентстве, например, в «Диале», ему скажут: мы подобную квартиру на прошлой неделе продали за 3 400 000 рублей, а на позапрошлой за 3 350 000 рублей, но ваша квартира имеет хороший кухонный гарнитур, и давайте, попробуем ее поставить за 3 550 000 рублей, потому, что у вас еще и двери хорошие, дорогие. Квартира - это такой же товар, он нуждается в упаковке и поэтому, если у вас, сделан хороший ламинат, аккуратные двери и кухонный гарнитур остается, люди это ценят. Возможно, в каких-то случаях, срок реализации будет больше: на обычном рынке обычную квартиру вы бы продали за 2 месяца, может быть на эту понадобится 3 месяца. Но это оценивается покупателями, при условии, что они считают, что им надо делать ремонт – это оценивается.

А что такое в такой ситуации «выгодная продажа»? Это ведь, для каждого понятие индивидуальное: и для агентства, и для покупателя, и тем более, для продавца?

Для агентства выгодная продажа – это когда и квартиру продали и продавец доволен. Чтобы продавец был доволен, надо все-таки, чтобы он согласился с тем, что это цена рыночная. В этом смысле нет продаж выгодных или не выгодных. В 90-е годы можно было продать квартиры в одном подъезде за 1 000 000 и за 1 500 000 рублей. Сейчас чудес нет! Рынок всем управляет. Спрос и предложение сбалансированы. Если вам спрос дает вот эту цену – это выгодно. Другое дело, что вам эту сделку может сделать более выгодной сам риэлтор и его мастерство, возможности компании по продвижению этого объекта. В этом смысле – это может быть выгодно. Мастерство риэлтора продавать и умение «очаровать» покупателя, может добавить вам к цене 50 000 – 70 000 рублей, если это не дорогой объект, но и сами маркетинговые возможности и имидж компании, могут вам смело добавить еще 80 000 – 90 000 рублей. И таким образом, вы можете продать несколько дороже, чем нежели вы это сделали сами или бы обратились к среднестатистическому маклеру, у которого нет особых возможностей, или знаний, или таланта продажи.

Если квартира оценена максимально объективно, так как вы до этого сказали, как говорить с покупатели, которые ищут любой способ цену «сбить». Наверно, это качество любого покупателя?

Вы знаете, если квартира оценена правильно, то покупатель, конечно, оценит это предложение. Если не этот то другой, потому, что если квартира оценена правильно, то она будет в «тренде», что называется. Вот например, мы продаем двухкомнатную на Ботанике. Сколько на сегодняшний день людей интересуются такой квартирой, сколько семей? Я думаю, 30 семей точно интересуются, находятся в поиске двухкомнатной квартиры на Ботанике. Они знают все двухкомнатные квартиры и придут в эту квартиру. Это вопрос мастерства переговоров и вопрос упаковки. Риэлтор должен какие-то рекомендации, на мой взгляд, давать продавцам, чтобы в квартире был, элементарно, товарный вид. Например, мы продаем квартиру, представляете, на последнем этаже с протечкой на потолке. Там уже крышу давно отреставрировали, но пока мы не устраним этот видимый дефект, нам будет трудно продавать без торга.

Интервью с Дмитриевым Александром Сергеевичем,

Ген. директором агентства недвижимости «Диал»

для радио «ЭХО Москвы» в Екатеринбурге в Программе «Правильный выбор».

15 июля 2015

http://www.echoekb.ru/programs/arhiv/85/4769/

Наши услуги




Вернуться к списку