Когда подешевеет жилье?

В прошлом году жилье подешевело. Что ждать от цен на недвижимость в 2016 году?

За прошлый год, по данным УПН, цены на недвижимость снизились на 8%. Цены предложений – это цены, за которые выставляются объекты. Для начала, я предлагаю поговорить про прошлый год, до того как начнем говорить об этом.  Спрос и предложение нашли свою актуальную цену, по которой совершаются сделки, это примерно на 20% ниже, чем было до кризиса, до наступления этих экономических проблем. Получается, что «хотелки» продавцов снизились на 8%, т.е. это некий индикатор того, что цены идут в низ. Цены, по которым выставляются объекты. Это значит, что часть продавцов осознает, что надо снижаться. А сделки, они, как еще летом прошлого года, делались на уровне -20%, так и делаются, примерно на этом уровне. Что будет в этом году? Скорее всего, эта тенденция медленного сползания, это просто коррекция и даже не обвал, снижение, осознание многими участниками рынка, в главном образе продавцами, что надо выставляться, несколько дешевле, чтобы спрос оценил. Вот оно будет продолжаться. И оно будет приближаться. Вот это сползание, цены предложений, к ценам реально совершаемых сделок. Вот такие реалии. Я думаю, что на этом рынке можно работать, можно продавать жилье, можно покупать. Надо только отдавать себе отчет, что рынок не встал. На нем будет совершаться 1500 -2000 сделок в месяц. Это достаточно комфортно, но это меньше чем было в докризисный период, когда было примерно 3000 сделок. Получается, наш рынок, станет похож на рынок 2007-2008 годов, когда доля ипотеки была меньше. Потому, что сейчас у людей просто изменилась модель того, как они покупают недвижимость. Теперь сначала сберегают деньги, подкапливают, а потом покупают, что и было в те годы, о которых я упомянул.

Есть ли смысл продавцам ждать повышения цен? Это может произойти?

Трудно гадать. Потому, что мы помним кризис 1998 года. В 1998 произошла интересная вещь: с одной стороны цены понизились резко, потому, что все выставлялось в долларах, все квартиры продавались в долларах и все мыслили в долларах. А если мы вспомним и пересчитаем на рубли, то квартиры подорожали больше, чем в 2 раза. Просто все забыли об этом, и говорят, что в 1998 все подешевело. В рублях все подорожало. Интрига заключается в том, будет ли у нас сильная инфляция или нет. Насколько вероятен это сценарий? Какая-то доля развития таких событий есть. Опять же, продавцам интересно ли такое повышение цены? Когда мы дождались, что все повышается, но деньги ни чего не стоят. То, что я сказал про рынок, для покупателей информация интересная. Рынок сползает, цены потихоньку снижаются, и вроде разумно предположить, что надо подождать и все подешевеет. Но опять, же есть риск, о чем ранее проговорил. И есть еще одна особенность. У нас рынок вторичного жилья с рынком первичного жилья связан. У застройщиков количество предложений скоро начнет уменьшаться, потому, что им в этих экономических условиях не выгодно строить, и они осваивают все меньше площадок. А у них есть еще такое понятие, как себестоимость. Конечно, цены будут снижаться, но я еще раз подчеркиваю, что это цены предложений. А реальные сделки давно делаются ниже. И когда вы с профессиональным риэлторским агентством общаетесь, и вам рассказывают, какие реальные цены, потому, что продавцы торгуются, Вам становится более интересно и понятно, что происходит.

Действительно, прогнозировать сложно, рынок такой не простой. Насколько эффективно совершать обмены на таком  непростом рынке?

С обменами все более или менее отладилось. Большая часть продавцов, к счастью, продают, чтобы купить что-то лучше, улучшить условия. В таких условиях, размер вашей доплаты уменьшился, потому, что жилье подешевело. Да, вы продадите свою, например, двухкомнатную дешевле, чем раньше, но вы и трёхкомнатную найдете дешевле. Таким образом, сейчас самое время, обмены нормально работают. Есть и прямые обмены, и обмены, когда мы нашли покупателя, а потом нашли квартиру, поторговались. Есть еще один интересный момент. Сейчас говорят, и в течение всего прошлого года говорили, что на рынке очень много объектов, беспрецедентно рекордное количество, порядка 13 000 комнат и квартир, только в базе УПН. Все-таки к этому надо относиться более реалистично. Большая часть объектов реально выставляются в продажу, но они стоят по очень завышенным ценам, и спрос их не оценивает. Когда люди приходят в агентство недвижимости, им становится понятно, что объектов не 13 000, их примерно 2 000, потому, что все остальные переоценены и спрос вообще не интересуют. Таким образом, из этих 2 000 всегда можно что-то выбрать, если вы это делаете с профессионалом. Обмены происходят, обмены получаются.

Для покупателей и для продавцов можно что-то сделать. Надо просто подстраиваться и перестраиваться. Жить в этой новой реальности.   

Интервью с Александром Дмитриевым в программе «Утренний Экспресс» 

 

 

 

Наши услуги




Вернуться к списку